東京の超大型タワーマンション「ザ・東京タワーズミッドタワー」

日本最大のマンションと言われるザ・東京タワーズミッドタワー。施設が豪華で充実していることに加え、BRTの開通によって通勤などにおけるメリットが生じる可能性がある物件です。

物件概要

ザ・東京タワーズミッドタワーは三井不動産レジデンシャルが手掛け2008年1月に竣工した、超大型のタワーマンションです。
当時の分譲住宅販売時の広告には、史上空前の30億円が投じられ、米俳優のリチャード・ギアがイメージキャラクターに起用されました。売れ行きは好調で約9割が販売開始後4ヶ月で成約に至りました。

地上58階地下2階建、総戸数は2,794戸、敷地面積約30,000平方メートルという広大なものです。延床面積でいうと東京都庁や六本木ヒルズよりも大きく、ひとつの団地としては日本で最大のマンションとなります。
都会側に位置する賃貸向けのミッドタワーと、海側に位置する分譲向けのシータワー、そして室内プールやジムなどを備えた居住者専用のスポーツ施設シーサイドアネックスから構成されています。

外壁にはヨットの帆や風の流れをイメージした曲線が描かれています。非常に目立つデザインであり、この地域のフラッグシップマンションということで、よくテレビなどにも登場します。

立地は大江戸線勝どき駅から徒歩7分。大江戸線は東京の主要部とつながっているために、東京のどこにでも行きやすいです。
直線距離でいうと新橋駅まで1kmという距離にあります。竣工当時は新橋まで直行する道路がなかったので、直線距離が近くても実際の距離は遠かったのですが、環状2号線が開通したことにより新橋までほぼ直通の道路ができました。この環状2号線を通じて、虎ノ門や溜池山王、赤坂などにとてもアクセスが良いという場所になりました。
今までは築地や銀座には近く自転車で気軽に行ける立地ということが言われてきましたが、環状2号線の開通により都心部とくに港区に簡単にアクセスできる立地というようになりました。

周辺環境は、街自体の治安が良く、保育園や学校や病院が充実しています。区立豊海小学校は環状2号線を横断しない、街の方向と逆方向にあります。この周囲は同じグレードのマンションが多いために、町並みは落ち着いています。同じマンションの中でいうと、ファミリーが多く、騒がしくない雰囲気です。

マンションの1階にスーパーのマルエツが入っており、24時間営業です。そのため日常の買い物には困りませんが、自転車で行ける距離にららぽーと豊洲と銀座があるため、スーパーで完結しない買い物でも困ることはありません。また、運河を挟んで南側にある東京オリンピック・パラリンピック選手村は東京オリンピック終了後にマンションとして再開発され、その際には大型商業施設ができる予定です。

特徴

施設が豪華

フラッグシップとして建てられたタワーマンションなので、内装が豪華です。コンシェルジュが迎えてくれる天井の高いロビーがあり、その奥にはプライベートラウンジがあります。エレベータホールは大理石で、全体的にリッチな空間となっています。

共用施設が充実している

シーサイドアネックスには25mのプール、サウナ、フィットネスジム、ゴルフレンジがあり、パーティスタジオもあります。
49、50階部分にはシースカイラウンジがあり、ホテルのようにゴージャスな黄金色に輝く空間で、シーサイドビューが楽しめます。
来客用の宿泊施設であるゲストルームや、子供たちを遊ばせておけるキッズルーム、勉強室や映像室や麻雀などのできる部屋を備えたカルチャールムもあり、住民からは「およそ考えられるものが全てある」と言われています。

コンシェルジュサービスがある

専門スタッフが駐在しており、下記のようなさまざまなサービスを受けることができます。

• 宅配便発送
• レンタカー予約手配
• 共有施設予約
• タクシー配車手配
• デリバリー紹介
• ハウスクリーニング紹介
• ハウスメイド紹介
• クリーニング業者代行
• 新聞取次
• ベビーシッター紹介

部屋の設備が良い

2008年に竣工のマンションですが、タワーマンションのためグレードが高く窓が大きく天井が高いです。バリアフリーにも配慮されています。

ペットを飼うことができる

ペットクラブに加入することを条件として、小型犬や猫を2匹まで飼うことができます。

メリット

この物件のメリットとして最大のものは、環状2号線の開通による都心部(特に港区方面)へのアクセスの劇的な向上と、東京オリンピックに合わせてBRTが物件の真ん前に開通することです。
とくにBRTに関しては、まだ日本に事例がなくメリットとデメリットが不明なところがあるので、それがどれだけのメリットになるのかはまだわからない部分がありますが、もしそのメリットが十分に発揮された場合、予想以上のメリットの生じる可能性があります。
BRTは専用走行レーンや専用乗降場を持つ連接バスで、新橋駅からお台場を結びます。すなわちこの物件は新橋駅からバス◯分といった物件になります。
日本では通勤や不動産価値において駅近、駅から徒歩というのは非常に重視されますが、バスはあまり重視されません。しかし、BRTは専用走行レーンを持つことで定時運行性に配慮したものです。日本の道路でバスが遅延しない(特にラッシュ時)というのが想像しにくいのですが、本当に遅れないのならば、ここは新橋駅から数分で到着できる物件ということになります。

不動産的価値

不動産の価値は、広域立地と狭域立地によって9割が決まると言われます。
広域立地とは都心からどれだけ離れているかとか、鉄道や道路の線路の利便性のことです。狭域立地とは駅からの距離のことであり、周囲の利便性のことです。
この2点は時間が立っても大きく変化するものではないので、中古不動産の価格を決めると言われます。それに対して、一戸建てでは20年建てば新築物件の価値はゼロになると言われます。

これでいうと、まず広域立地は圧倒的に優れています。もともと都心部に対して直線距離でとても近いところにありました。銀座には自転車でいけるほどで、徒歩圏内と行っても良いぐらいでしょう。しかし、近い都心と言えるのが銀座や丸の内だけでした。逆にいうと銀座や丸の内から盲腸のように飛び出たようなところにあり、その向こうの、例えば渋谷などに行こうとすると近い場所とはいえなくなります。このことが例えば港区の同クラスのタワーマンションなどと比べて割安である理由ではあるのですが、これは環状2号線の開通により大きく変わりました。赤坂などの港区方面の都心からの時間距離が一気に縮まりました。これは道路の話ですが、BRTの開通により新橋駅での鉄道乗り継ぎが便利になることから、鉄道による時間距離もこの先大きく異なってきます。
広域立地は時間が経ってもあまり変化しない(から中古になっても価値が変わらない)というのが定説なのですが、この物件やこの場所は違います。道路や新しい交通機関の開通により、広域立地が大きく変化する可能性があります。それも良い方向にです。

また狭域立地においてもアドバンテージがあります。もともと銀座が徒歩や自転車圏内という通常でいえば狭域立地といってよい距離にあるのですが、運河を挟んで南側の東京オリンピック選手村跡地には大型商業施設ができる予定ですし、周辺人口の増加に伴って、小規模なスーパーやクリニックなどは今後更に増えるでしょう。距離的にも遠くない豊洲エリアも同様の発展が見込まれるので、狭域立地の優位性も今後減少するどころか増大すると考えられます。

ザ・東京タワーズミッドタワーは2008年竣工ですので、2020年で築12年になります。通常ですと設備自体の価値は大きく下がるのですが、ここはもともとが大規模開発で、非常に豪華に大ぶりに作っています。また、周囲には今後も大規模なタワーマンションが建つ予定で、眺望や存在感を独り占めというわけにはいかないにせよ、日照というレベルで混み合うわけではありませんので、物件スペックの価値の減少は、他の物件と比べて比較的緩やかになると言えるでしょう。